La Hipoteca: Concepto, Tipos, Efectos, Extinción y Más

Características de la hipoteca

• La hipoteca es, pues, un derecho real de garantía. Confiere a su titular (acreedor hipotecario) varias facultades sobre el bien objeto de la hipoteca: Derecho de hacer ejecutar judicialmente el bien, en caso de que el deudor incumpla la obligación garantizada.
• Derecho de hacer ejecutar judicialmente el bien, en caso de que el deudor incumpla la obligación garantizada.
• Derecho de preferencia, frente a otros eventuales acreedores del deudor, para cobrarse del producto del remate del bien.
• Derecho de persecución sobre la cosa: el acreedor puede ejercer aquellos derechos, independientemente de quien sea propietario del bien, porque el derecho de hipoteca (como derecho real que es) “persigue “al bien por encima de las eventuales transferencias de propiedad que sobre el mismo se hagan posteriormente.
• En cambio, la hipoteca no confiere al acreedor hipotecario ningún derecho de uso, goce o disposición sobre el bien. Tampoco le da derecho a cobrarse directamente sobre el bien por falta de cumplimiento del deudor

 Elementos de la hipoteca

• Acreedor y deudor, quien adquiere del derecho de garantía para asegurar su acreencia y quien debe despojarse del bien si no cumple con la obligación.
• Elementos reales, los elementos reales de la hipoteca son los bienes hipotecables.

Clasificación o tipos de hipoteca

La hipoteca puede ser legal, judicial o convencional.

• La hipoteca legal

Cuando su título inmediato es la propia ley, es decir, cuando se producen determinados supuestos en los cuales la ley faculta al acreedor para constituir un derecho de hipoteca.

Un ejemplo típico es el del vendedor de un bien inmueble, quien tiene derecho a constituir hipoteca sobre dicho bien, para garantizarse el cumplimiento de las obligaciones que derivan para el comprador del acto de enajenación. La ley no impone en esos supuestos la constitución de la hipoteca, sino que da derecho al acreedor para constituirla.

• La hipoteca judicial

Es aquella cuyo título es un fallo o decisión judicial. En determinados supuestos, un fallo judicial puede conferir a un acreedor el derecho de constituir una hipoteca sobre bienes del deudor.

• La hipoteca convencional

Es cuando su título es, precisamente, un contrato celebrado al efecto entre el acreedor y el constituyente de la hipoteca. Ese contrato le da al acreedor el derecho de constituir hipoteca sobre el bien indicado en aquel.

Naturaleza jurídica de la hipoteca

Hay códigos que no definen a la hipoteca como un contrato, quizá porque el contrato no es el único título jurídico del cual puede provenir un derecho de hipoteca en virtud del cual al acreedor tiene derecho a la constitución del derecho de hipoteca que como se mencionó, la misma puede ser legal, judicial o convencional.

Bienes susceptibles de hipoteca

Los bienes sobre los cuales la hipoteca puede ser constituida al expresar; “son susceptibles de hipoteca: Los bienes inmuebles, así como sus accesorios reputados como inmuebles. El usufructo de esos mismos bienes y sus accesorios, con excepción del usufructo legal de los ascendientes

Graduación de la hipoteca

La graduación discoteca consiste en el orden de prioridad que tienen los distintos acreedores sobre el bien hipotecado, puede ocurrir que existen varios acreedores cuya obligación o créditos están garantizados por un mismo bien y el orden es lo que determina quién puede ejercer el derecho primero.

Las reglas sobre este tema varía de país en país, se recomienda buscar las leyes del país en el que están.

“La hipoteca produce efecto y toma su puesto en la graduación desde el momento de su registro, aunque se trate de una obligación futura o simplemente eventual”. 

“Las hipotecas se graduarán según el orden en que se hayan registrado, y se registrarán según el orden de su presentación.” 

 La protocolización del documento cumple otra función importantísima: la fecha del registro determina la preferencia entre las varias hipotecas que se hayan constituido sobre un mismo inmueble. La hipoteca constituida en la fecha más antigua será hipoteca de primer grado; la constituida en fecha posterior será de segundo grado, y así sucesivamente

Esta gradación regula las relaciones entre eventuales acreedores hipotecarios con derecho sobre el mismo inmueble; en caso de ejecutarlo, el acreedor de primer grado se cobrará primero; del remanente se cobrará el acreedor de segundo grado; si aún queda algo, procederá a cobrarse el de tercer grado.

Efectos de la hipoteca

La hipoteca produce efectos entre las partes y con relación a terceros, es un derecho real, y como tal es erga omnes y configura a favor del acreedor tres derechos:

1. Derecho de persecución
2. Derecho de remate judicial
3. Derecho de pago preferencial.

• Efectos de la hipoteca entre partes

El acreedor hipotecario tiene derecho a la integridad económica del inmueble en garantía.

Y goza de derecho preferente sobre el precio obtenido en remate del bien por sobre los demás acreedores de inferior grado.

El deudor constituyente conserva las facultades que le acuerda la Ley, inherentes al derecho de propiedad, en tal sentido, resalta que el propietario puede Enajenar, donar, ceder o permutar el inmueble, el cual pasa gravado por la hipoteca al nuevo propietario y constituir otras hipotecas de grados inferiores.

• Efectos de la hipoteca frente a terceros

El acreedor hipotecario puede solicitar la ejecución del bien hipotecado y hacerlo rematar aunque esté en posesión de terceros; pero existe la excepción cuando este tercero ha adquirido el bien hipotecado en remate judicial con citación de los acreedores hipotecarios, cuyo derecho se traslada al precio del remate; de igual forma no puede ejercer este derecho respecto de los bienes muebles accesorios al inmueble hipotecado que ha sido enajenado a título oneroso sin fraude por parte del adquiriente. 

Extinción de la hipoteca

 La hipoteca se extingue por las siguientes causas:

• Por el pago: el pago total de la obligación principal extingue la hipoteca.
• Por novación: la novación de la obligación principal en principio extingue la hipoteca que garantiza; salvo que se haya hecho reserva expresa de ellos para que sigan garantizando el nuevo crédito. 
• La compensación: extingue la hipoteca cuando el deudor opone compensación al acreedor hipotecario.
• La confusión de la deuda: en caso de que se confundan la persona del acreedor hipotecario y el deudor, se extingue la hipoteca.
• La dación en pago: la dación en pago del inmueble hipotecado extingue la hipoteca, pero la anulación de la dación en pago la hace renacer y retrotrae sus efectos al momento de constitución de la hipoteca.
• La prescripción: cuando prescribe la obligación principal tiene como efecto la extinción de la hipoteca.